Baufinanzierung
Was ist die Restschuld bei einer Baufinanzierung?
Verstehen Sie, wie eine Restschuld entsteht, welche Annahmen sie bestimmen und weshalb sie zum Ende der Zinsbindung besonders wichtig wird.
Fachlich eingeordnet von Martin Grabich
Baufinanzierungsvermittler
Zuletzt aktualisiert am:
Orientierung
Das Wichtigste in Kürze
Die Restschuld zeigt, welcher Teil eines Darlehens zu einem bestimmten Zeitpunkt noch offen ist.
Inhaltsverzeichnis
Viele Menschen kennen die monatliche Rate ihrer Baufinanzierung.
Sie wissen, welcher Betrag jeden Monat vom Konto abgebucht wird. Vielleicht kennen sie auch den vereinbarten Sollzins und die anfängliche Tilgung.
Doch die eigentliche Frage lautet:
Genau darauf gibt die Restschuld eine Antwort.
Sie macht sichtbar, wie sich eine Finanzierung über die Zeit entwickelt. Besonders wichtig wird sie zum Ende der Sollzinsbindung. Denn dann zeigt die Restschuld, welcher Betrag zurückgezahlt oder weiterfinanziert werden muss.
Die Restschuld ist deshalb nicht nur eine Zahl im Tilgungsplan.
Sie zeigt, welche finanzielle Verpflichtung zu einem bestimmten Zeitpunkt noch besteht. Aussagekräftig wird sie jedoch erst, wenn auch die Annahmen hinter der Zahl bekannt sind.
Die wichtigsten Punkte auf einen Blick
- Die Restschuld ist der zu einem bestimmten Stichtag noch offene Darlehensbetrag.
- Sie ist nicht mit der Summe aller zukünftigen Raten gleichzusetzen.
- Ihre Höhe hängt unter anderem von Darlehensbetrag, Sollzins, Rate, Tilgung und dem betrachteten Zeitpunkt ab.
- Bei einem typischen Annuitätendarlehen verändert sich innerhalb der Rate das Verhältnis von Zins und Tilgung.
- Zum Ende der Sollzinsbindung zeigt die Restschuld, welcher Betrag anschließend noch offen ist.
- Ein Tilgungsplan macht nachvollziehbar, wie die Restschuld entstanden ist.
- Eine Restschuld ist weder automatisch gut noch schlecht. Sie muss immer im Zusammenhang mit ihren Annahmen betrachtet werden.
Was bedeutet Restschuld?
Die Restschuld ist der Teil eines Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlt wurde.
Sie beschreibt ausschließlich den offenen Darlehensbetrag.
Die Restschuld ist daher nicht:
- die Summe aller zukünftigen Monatsraten,
- die Summe der noch anfallenden Zinsen,
- oder die Gesamtkosten der Finanzierung.
Künftige Raten enthalten neben der Tilgung auch Zinsen. Nach dem Ende einer Sollzinsbindung können diese Raten zudem unter anderen Bedingungen berechnet werden.
Die Restschuld beantwortet deshalb eine deutlich engere Frage:
Dabei existiert nicht die eine Restschuld.
Eine Finanzierung besitzt nach fünf Jahren eine andere Restschuld als nach zehn oder fünfzehn Jahren. Erst der Zeitpunkt macht die Zahl eindeutig.
Warum die Restschuld so wichtig ist
Eine Baufinanzierung sollte nicht ausschließlich über ihre Monatsrate beurteilt werden.
Die Rate zeigt, was heute bezahlt wird.
Die Restschuld zeigt, was später noch offen ist.
Beide Informationen gehören zusammen.
Eine auf den ersten Blick niedrige Monatsrate kann den finanziellen Alltag entlasten. Wenn innerhalb dieser Rate jedoch nur wenig getilgt wird, bleibt nach derselben Zeit ein größerer Teil des Darlehens offen.
Umgekehrt kann eine höhere Tilgung die Restschuld schneller reduzieren, beansprucht aber zunächst mehr laufende Liquidität.
Deshalb geht es nicht darum, eine möglichst niedrige oder möglichst hohe Restschuld anzustreben.
Sondern um die Frage:
Die Zahl allein beantwortet diese Frage nicht.
Sie schafft aber die notwendige Klarheit, um sie überhaupt stellen zu können.
Wie entsteht die Restschuld?
Bei vielen Baufinanzierungen wird ein Annuitätendarlehen verwendet.
Dabei bleibt die vereinbarte Rate während der Sollzinsbindung grundsätzlich gleich. Die Zusammensetzung der Rate verändert sich jedoch im Laufe der Zeit.[1]
Die Rate besteht aus:
- einem Zinsanteil und
- einem Tilgungsanteil.
Der Zinsanteil ist der Preis für das geliehene Kapital.
Der Tilgungsanteil reduziert den offenen Darlehensbetrag – und damit die Restschuld.
Zu Beginn der Finanzierung ist der Darlehensbetrag noch hoch. Entsprechend wird zunächst ein größerer Teil der Rate für Zinsen benötigt.
Mit jeder Tilgungszahlung sinkt der offene Betrag. Bei unverändertem Sollzins fallen dadurch in den folgenden Perioden weniger Zinsen an. Innerhalb derselben Rate kann deshalb ein größerer Anteil in die Tilgung fließen.
Vereinfacht entwickelt sich die Finanzierung so:
Darlehensbetrag
↓
monatliche Rate
↓
Zinsanteil und Tilgungsanteil
↓
Tilgung reduziert den offenen Darlehensbetrag
↓
Restschuld sinkt
Den Zusammenhang zwischen Rate, Zins und Tilgung erklärt der Artikel Tilgung bei der Baufinanzierung ausführlicher.
Wovon hängt die Restschuld ab?
Die Höhe einer Restschuld entsteht nicht zufällig.
Sie ist das rechnerische Ergebnis bestimmter Annahmen und vertraglicher Bedingungen.
Besonders wichtig sind:
- der ursprüngliche Darlehensbetrag,
- der vereinbarte Sollzins,
- die Höhe der Rate,
- die anfängliche Tilgung,
- der Zahlungsrhythmus,
- der betrachtete Zeitpunkt,
- sowie spätere Änderungen der Zahlungen oder Vertragsparameter.
Schon eine einzelne veränderte Annahme kann zu einer anderen Restschuld führen.
Deshalb lassen sich zwei Restschuldwerte nur sinnvoll miteinander vergleichen, wenn auch ihre Berechnungsgrundlagen vergleichbar sind.
Eine Restschuld von 200.000 Euro kann bei einem ursprünglich aufgenommenen Darlehen von 250.000 Euro etwas völlig anderes bedeuten als bei einem Darlehen von 500.000 Euro.
Ebenso macht es einen Unterschied, ob die Zahl nach fünf, zehn oder fünfzehn Jahren betrachtet wird.
Warum der Zeitpunkt entscheidend ist
Die Frage „Wie hoch ist die Restschuld?“ reicht nicht aus.
Die vollständigere Frage lautet:
Typische Betrachtungszeitpunkte sind:
Während der Sollzinsbindung
Die aktuelle Restschuld zeigt, wie weit die Rückzahlung bereits fortgeschritten ist.
Sie kann helfen, den tatsächlichen Verlauf mit dem ursprünglichen Tilgungsplan zu vergleichen.
Am Ende der Sollzinsbindung
Hier wird die Restschuld besonders relevant.
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Endet diese Zeit, kann noch ein Teil des Darlehens offen sein.[1]
Dieser Betrag muss anschließend entweder aus eigenen Mitteln zurückgezahlt oder weiterfinanziert werden.
Die Restschuld zeigt dabei nicht, zu welchem Zinssatz eine spätere Finanzierung möglich sein wird.
Sie zeigt ausschließlich, welcher Darlehensbetrag unter den bisherigen Annahmen noch offen ist.
Zu einem persönlichen Stichtag
Auch unabhängig vom Ende der Sollzinsbindung kann die Restschuld wichtig sein.
Beispielsweise vor:
- einer beruflichen Veränderung,
- einer längeren Familienphase,
- einem geplanten Verkauf,
- oder dem Übergang in den Ruhestand.
Dabei geht es nicht automatisch um eine konkrete Handlung.
Es geht zunächst darum, langfristige Verpflichtungen sichtbar zu machen.
Eine gute Entscheidung beginnt mit Klarheit.
Ein vereinfachtes Beispiel
Das folgende Beispiel zeigt, wie sich eine Restschuld unter gleichbleibenden Annahmen entwickeln kann.
Es handelt sich nicht um ein Finanzierungsangebot, keine Prognose und keine individuelle Empfehlung.
Annahmen
- Darlehensbetrag: 300.000 Euro
- Sollzins: 3 Prozent pro Jahr
- anfängliche Tilgung: 2 Prozent pro Jahr
- monatliche Rate: 1.250 Euro
- monatliche Zahlung am Ende der jeweiligen Periode
- keine Gebühren oder zusätzlichen Kosten
- keine Änderungen der Zahlungen oder Vertragsbedingungen
- unveränderter Sollzins während des gesamten dargestellten Zeitraums
Die vereinfachte Anfangsrate ergibt sich aus:
`300.000 Euro × (3 % Sollzins + 2 % Tilgung) ÷ 12`
Das entspricht einer monatlichen Rate von 1.250 Euro.
Entwicklung der Restschuld
- Zeitpunkt nach Darlehensbeginn
- Beginn
- Rechnerische Restschuld
- 300.000,00 Euro
- Zeitpunkt nach Darlehensbeginn
- nach 5 Jahren
- Rechnerische Restschuld
- 267.676,64 Euro
- Zeitpunkt nach Darlehensbeginn
- nach 10 Jahren
- Rechnerische Restschuld
- 230.129,29 Euro
- Zeitpunkt nach Darlehensbeginn
- nach 15 Jahren
- Rechnerische Restschuld
- 186.513,66 Euro
| Zeitpunkt nach Darlehensbeginn | Rechnerische Restschuld |
|---|---|
| Beginn | 300.000,00 Euro |
| nach 5 Jahren | 267.676,64 Euro |
| nach 10 Jahren | 230.129,29 Euro |
| nach 15 Jahren | 186.513,66 Euro |
Das Beispiel zeigt:
Die Restschuld sinkt kontinuierlich, aber nicht jeden Monat um denselben Betrag.
Zu Beginn entfällt ein größerer Teil der Rate auf die Zinsen. Mit sinkender Restschuld wird der Zinsanteil bei unverändertem Sollzins kleiner. Dadurch steigt der Tilgungsanteil innerhalb derselben Rate.
Nach zehn Jahren wurden in diesem Beispiel insgesamt 150.000 Euro an Monatsraten gezahlt.
Die Restschuld ist in diesem Zeitraum jedoch nicht ebenfalls um 150.000 Euro gesunken. Sie beträgt nach zehn Jahren noch rund 230.129 Euro.
Der Grund: Ein Teil der gezahlten Raten entfiel auf Zinsen.
Genau deshalb dürfen Monatsrate und Restschuld nicht miteinander verwechselt werden.
Was das Beispiel nicht zeigt
Eine Beispielrechnung kann Zusammenhänge sichtbar machen.
Sie bildet jedoch nicht automatisch einen realen Darlehensvertrag vollständig ab.
Nicht berücksichtigt sind hier unter anderem:
- Gebühren und weitere Kosten,
- Änderungen des Sollzinses,
- Veränderungen der Rate,
- individuelle Vertragsbedingungen,
- sowie Abweichungen im Zahlungs- oder Rundungsverfahren.
Das Ergebnis gilt daher ausschließlich für die genannten Annahmen.
Wer nur die Endzahl betrachtet, sieht nicht, wie sie entstanden ist.
Wer die Annahmen versteht, kann das Ergebnis einordnen.
Was ein Tilgungsplan sichtbar macht
Ein Tilgungsplan zeigt, wie sich ein Darlehen über die Zeit entwickelt.
Er schlüsselt die einzelnen Zahlungen auf und macht sichtbar:
- welcher Betrag auf das Darlehen angerechnet wird,
- welcher Betrag auf Zinsen entfällt,
- welche weiteren Kosten gegebenenfalls berücksichtigt werden,
- und welche Restschuld nach den jeweiligen Zahlungen verbleibt.
Bei Verbraucherdarlehen mit festgelegtem Rückzahlungszeitpunkt kann ein Tilgungsplan verlangt werden.[2]
Artikel 247 § 14 EGBGB beschreibt zudem, wie die einzelnen Zahlungen nach Darlehen, Zinsen und gegebenenfalls weiteren Kosten aufzuschlüsseln sind.[3]
Sind Sollzinsen oder Kosten veränderlich, muss berücksichtigt werden, dass der Plan nur bis zur nächsten möglichen Anpassung uneingeschränkt aussagekräftig ist.[3]
Der Tilgungsplan ist deshalb keine Vorhersage.
Er ist eine nachvollziehbare Darstellung der Finanzierung unter den zugrunde gelegten Vertragsbedingungen.
So lesen Sie einen Tilgungsplan richtig
Beim Blick auf einen Tilgungsplan sollten nicht nur die ausgewiesenen Restschuldwerte betrachtet werden.
Hilfreicher sind folgende Fragen:
- Zu welchem Stichtag wird die Restschuld angegeben?
- Welcher Darlehensbetrag lag zu Beginn zugrunde?
- Welche Rate wurde eingerechnet?
- Welcher Sollzins gilt für den dargestellten Zeitraum?
- Wie hoch ist der jeweilige Tilgungsanteil?
- Welche Kosten wurden berücksichtigt?
- Welche Annahmen können sich später verändern?
- Endet die Sollzinsbindung vor dem dargestellten Rückzahlungszeitpunkt?
Je klarer diese Angaben sind, desto besser lässt sich die Restschuld nachvollziehen.
Was Sie aus der Restschuld nicht ablesen können
Die Restschuld ist wichtig.
Aber sie beantwortet nicht jede Frage einer Finanzierung.
Aus ihr allein lässt sich nicht erkennen:
- ob die aktuelle Rate langfristig tragfähig ist,
- ob ausreichend finanzielle Rücklagen vorhanden sind,
- wie sich die persönliche Lebenssituation entwickelt,
- zu welchen Konditionen eine spätere Finanzierung möglich sein wird,
- oder ob eine Finanzierung insgesamt zur persönlichen Situation passt.
Die Wahrheit ist:
Die Restschuld ist ein Teil des Gesamtbildes.
Sie sollte gemeinsam mit Rate, Tilgung, Zinsbindung, Liquidität und langfristiger Planung betrachtet werden.
Häufige Missverständnisse
„Die Restschuld ist die Summe aller zukünftigen Raten.“
Nein.
Die Restschuld bezeichnet nur den noch offenen Darlehensbetrag zu einem bestimmten Zeitpunkt.
Künftige Raten enthalten zusätzlich Zinsen. Ihre Höhe kann sich nach dem Ende der Sollzinsbindung unter neuen Bedingungen verändern.
„Eine niedrige Rate bedeutet automatisch eine niedrige Restschuld.“
Nein.
Eine niedrige Rate kann die laufende Belastung reduzieren. Wird dadurch bei ansonsten gleichen Annahmen weniger getilgt, bleibt nach derselben Zeit jedoch mehr Darlehen offen.
Die Rate sollte daher nicht nur danach beurteilt werden, ob sie heute angenehm wirkt.
Sondern auch danach, welche langfristige Entwicklung sie ermöglicht.
„Eine hohe Restschuld ist grundsätzlich schlecht.“
Auch das lässt sich nicht pauschal sagen.
Die Restschuld muss im Verhältnis zum ursprünglichen Darlehen, zum betrachteten Zeitpunkt, zur finanziellen Situation und zur weiteren Planung gesehen werden.
Die Zahl allein enthält keine Bewertung.
„Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist eine Zinsprognose.“
Nein.
Unter unveränderten und vollständig benannten Annahmen ist die Restschuld ein Rechenergebnis.
Ungewiss ist nicht die bisherige Rechenlogik.
Ungewiss ist, zu welchen Bedingungen eine verbleibende Schuld später weiterfinanziert werden kann.
„Wenn die Rate gleich bleibt, sinkt die Restschuld jeden Monat gleich stark.“
Nein.
Bei einem typischen Annuitätendarlehen verändert sich innerhalb der konstanten Rate das Verhältnis von Zins und Tilgung.
Mit sinkendem Darlehensbetrag nimmt der Zinsanteil bei unverändertem Sollzins ab. Dadurch kann der Tilgungsanteil steigen.
Die wichtigste Erkenntnis
Die Restschuld zeigt, welcher Teil eines Darlehens zu einem bestimmten Zeitpunkt noch offen ist.
Sie ist weder automatisch positiv noch negativ.
Und sie ist keine vollständige Bewertung einer Finanzierung.
Aussagekräftig wird sie erst im Zusammenhang mit:
- dem betrachteten Zeitpunkt,
- dem ursprünglichen Darlehensbetrag,
- dem Sollzins,
- der Rate,
- der Tilgung,
- und der persönlichen finanziellen Planung.
Wer die Restschuld versteht, betrachtet eine Baufinanzierung nicht mehr nur als monatliche Zahlung.
Sondern als langfristige Entwicklung.
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Über den Autor
Martin Grabich
Baufinanzierungsvermittler
Martin Grabich ist Baufinanzierungsvermittler und erklärt komplexe Zusammenhänge rund um Finanzierung, Immobilien und finanzielle Entscheidungen verständlich und nachvollziehbar. Sein Ziel ist nicht, Menschen zu einer bestimmten Lösung zu drängen, sondern ihnen die Klarheit zu geben, ihre Situation fundiert beurteilen zu können.
Mehr über Martin GrabichEine gute Finanzierung beginnt mit Klarheit.
Verstehen Sie, wie eine Restschuld entsteht, welche Annahmen sie bestimmen und weshalb sie zum Ende der Zinsbindung besonders wichtig wird.