Was ist ein Annuitätendarlehen?

Annuität bezeichnet ursprünglich die gleichbleibende jährliche Zahlung aus Zins und Tilgung. Bei einer Baufinanzierung wird diese Zahlung häufig auf monatliche Raten verteilt. Zwölf Monatsraten von 1.375 Euro ergeben beispielsweise eine jährliche Zahlung von 16.500 Euro. Das Lexikon der BW-Bank erklärt die jährliche Annuität und mögliche Zahlungstermine.

Zinsen zahlen Sie für den noch offenen Darlehensbetrag. Mit der Tilgung zahlen Sie das Darlehen zurück. Bei unverändertem Sollzins und gleicher Rate läuft es so ab:

Restschuld sinkt → Zinsanteil sinkt → mehr von derselben Rate fließt in die Tilgung.

Wenn Sollzins und anfängliche Tilgung als Jahreswerte vereinbart sind, lässt sich die Anfangsrate bei monatlicher Zahlung so berechnen:

Für das folgende Modell mit 300.000 Euro Darlehen ergeben sich drei Schritte:

Für die nächste Rate wird der Zinsanteil erneut aus der inzwischen gesunkenen Restschuld berechnet. Die anfänglichen 2 Prozent Tilgung bestimmen die Anfangsrate; sie werden nicht jeden Monat neu auf die Restschuld angewendet.

Das folgende Beispiel dient ausschließlich dazu, die Mechanik zu erklären. Es ist keine Empfehlung für eine Darlehenshöhe, einen Sollzins oder eine bestimmte Tilgung.

Die Monatsrate beträgt bei beiden Zahlungen 1.375 Euro. Der monatliche Sollzins ist 3,5 Prozent ÷ 12; weitere Kosten fallen im Modell nicht an.

Die zweite Zinsberechnung bezieht sich auf 299.500 Euro statt auf 300.000 Euro. Deshalb sinkt der Zinsanteil um rund 1,46 Euro. Bei gleicher Rate fließt dieser Betrag zusätzlich in die Tilgung. Die zweite Restschuld ergibt sich aus 299.500 Euro abzüglich rund 501,46 Euro Tilgung.

Die gleich hohen Säulen zeigen zuerst das Prinzip. Die Tabelle darunter ergänzt die zugehörigen Zahlungen und Restschulden.

Die Monatsrate bleibt im Modell unverändert. Trotzdem entwickelt sich ihre Wirkung deutlich weiter:

Die sichtbaren Werte sind modellhaft. Ein realer Tilgungsplan kann durch Auszahlungstermine, taggenaue Berechnung, Rundungen, Gebühren und vertragliche Regelungen abweichen.

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate typischerweise während der vereinbarten Sollzinsbindung gleich. Die Finanzierung kann jedoch deutlich länger laufen als diese erste Zinsphase.

Im Rechenbeispiel beträgt die Sollzinsbindung 15 Jahre. Nach diesem Zeitraum sind noch rund 181.857 Euro offen. Die erste Zinsvereinbarung endet – das Darlehen selbst aber noch nicht.

Für die verbleibende Restschuld ist anschließend eine neue Vereinbarung erforderlich, sofern sie nicht auf andere Weise zurückgezahlt wird. Wie diese Situation einzuordnen ist, erklären die Artikel Zinsbindung bei der Baufinanzierung und Restschuld bei der Baufinanzierung.

Ein Tilgungsplan macht sichtbar, wie sich die Zahlungen über die Zeit verteilen. Er kann insbesondere zeigen:

Für Verbraucherdarlehensverträge sieht § 492 Absatz 3 BGB bei einem bestimmten Rückzahlungszeitpunkt vor, dass der Darlehensnehmer einen Tilgungsplan nach Artikel 247 § 14 EGBGB verlangen kann. Dieser muss die Zahlungen und ihre Anrechnung auf Darlehen, Zinsen und sonstige Kosten aufschlüsseln.

Diese allgemeine Information ersetzt keine Prüfung des konkreten Vertrags. Entscheidend bleibt, welche Angaben, Berechnungsweisen und Bedingungen tatsächlich vereinbart wurden.

Zwei Angebote können dieselbe Monatsrate ausweisen und dennoch zu unterschiedlichen Verläufen führen. Ein belastbarer Vergleich sollte mindestens folgende Punkte enthalten:

Diese Grenzen hängen von Anfangstilgung, Zinsbindung und Vertrag ab. Sie treffen nicht jedes Annuitätendarlehen in gleicher Weise und kommen teilweise auch bei anderen Darlehensformen vor.

Planbarkeit braucht finanziellen Spielraum. Eine gleichbleibende Rate ist nur dann hilfreich, wenn sie auch mit Rücklagen und absehbaren Veränderungen tragbar bleibt. Der Artikel Welche Monatsrate passt zur Lebenssituation? hilft bei dieser Einordnung.

Eine niedrige Anfangstilgung verlangsamt den Schuldenabbau. Vergleichen Sie bei gleichem Darlehensbetrag und Sollzins deshalb auch die Restschuld zu demselben Zeitpunkt. Wie die Anfangstilgung den Verlauf beeinflusst, erklärt der Artikel Tilgung bei der Baufinanzierung.

Das Anschlusszinsrisiko betrifft die verbleibende Restschuld. Eine konstante Rate während der ersten Bindung sichert die späteren Konditionen nicht ab. Lassen Sie sich deshalb auch zeigen, welche Anschlussrate bei höheren Zinsen und einer nachvollziehbaren weiteren Rückzahlungsplanung nötig wäre.

Flexibilität hängt vom Vertrag ab. Prüfen Sie bei Sondertilgungen und Tilgungsänderungen die vereinbarten Grenzen, Termine und möglichen Kosten. Die Verbraucherzentrale erklärt die Grundmechanik und die Bedeutung solcher Vertragsrechte.

Fordern Sie zu jedem Angebot den Tilgungsplan an. Markieren Sie darin die Monatsrate, die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung und die vereinbarten Möglichkeiten zur Anpassung. Vergleichen Sie die Restschulden zum selben Zeitpunkt und prüfen Sie, ob die Rate neben Ihren laufenden Ausgaben genügend Rücklagen zulässt. So wird aus der scheinbar einfachen Monatsrate ein Finanzierungsverlauf, den Sie beurteilen können.