Was bedeutet Tilgung bei einer Baufinanzierung?

Bei einem üblichen Annuitätendarlehen bleibt die vereinbarte Rate während der Sollzinsbindung grundsätzlich gleich. Diese Rate besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Die Zinsen sind der Preis für das geliehene Geld. Die Tilgung reduziert den Darlehensbetrag.

Zu Beginn ist die Restschuld am höchsten. Deshalb ist zunächst auch der Zinsanteil hoch. Mit jeder Tilgung sinkt die Restschuld. Dadurch fallen in der nächsten Rate etwas weniger Zinsen an und ein etwas größerer Teil der gleichbleibenden Rate kann tilgen.

Zwei Angebote mit einer ähnlich hohen Monatsrate können deshalb unterschiedlich wirken: Ein höherer Sollzins lässt weniger Raum für Tilgung. Eine niedrigere anfängliche Tilgung entlastet die Rate heute, lässt aber nach der Zinsbindung mehr Restschuld übrig.

Die anfängliche Tilgung wird häufig als Prozentsatz des ursprünglichen Darlehens angegeben. Ein höherer Tilgungssatz erhöht zunächst die Monatsrate, reduziert die Schuld aber schneller. Ein niedrigerer Tilgungssatz hält die Rate kleiner, verlängert dafür in der Regel den Weg bis zur vollständigen Rückzahlung.

Wichtig ist das Wort anfänglich: Beim Annuitätendarlehen wächst der Tilgungsanteil innerhalb der gleichbleibenden Rate, weil der Zinsanteil mit sinkender Restschuld abnimmt. Die tatsächliche Tilgung verändert sich also im Zeitverlauf.

Die richtige Höhe lässt sich nicht pauschal bestimmen. Sie muss zur Haushaltsrechnung, zu vorhandenen Rücklagen und zu absehbaren Veränderungen passen. Eine hohe Tilgung hilft wenig, wenn dadurch jede unerwartete Ausgabe zum Problem wird. Eine sehr niedrige Tilgung kann dagegen finanzielle Verantwortung weit in die Zukunft verschieben.

Am Ende der Sollzinsbindung ist ein Immobiliendarlehen häufig noch nicht vollständig zurückgezahlt. Der verbleibende Betrag ist die Restschuld. Für sie wird eine Anschlussfinanzierung benötigt, sofern sie nicht aus eigenen Mitteln zurückgezahlt werden kann.

Wie hoch die neue Rate ausfällt, hängt dann nicht nur von der Restschuld ab. Auch das zu diesem Zeitpunkt verfügbare Zinsniveau, die neue Tilgung und die persönliche Situation spielen eine Rolle. Eine kleinere Rate am Anfang kann deshalb eine größere Abhängigkeit von späteren Konditionen bedeuten.

Eine tragfähige Planung betrachtet die Restschuld nicht erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung. Sie macht bereits beim Abschluss sichtbar, welche Restschuld unter den getroffenen Annahmen ungefähr verbleibt und welche Belastung bei unterschiedlichen Anschlusszinsen denkbar wäre. Solche Szenarien sind keine Prognosen. Sie zeigen, wie empfindlich die Finanzierung auf Veränderungen reagieren kann.

Sondertilgungen ermöglichen zusätzliche Rückzahlungen außerhalb der regelmäßigen Rate, wenn sie vertraglich vereinbart sind. Ein Tilgungssatzwechsel kann erlauben, die laufende Tilgung innerhalb festgelegter Grenzen anzupassen. Beide Rechte können wertvoll sein, wenn Einkommen, Familienphase oder Rücklagen sich verändern.

Flexibilität ist jedoch nur hilfreich, wenn ihre Bedingungen verstanden sind. Wie oft darf der Tilgungssatz geändert werden? Wie hoch darf eine Sondertilgung sein? Fallen dafür Kosten oder Zinsaufschläge an? Ein bloßer Haken in einer Angebotsübersicht beantwortet diese Fragen nicht.

Auch verfügbare Rücklagen gehören zur Flexibilität. Wer sämtliches Geld in Eigenkapital oder zusätzliche Tilgung gibt, senkt zwar die Restschuld, verliert aber möglicherweise Handlungsspielraum für Reparaturen, Umzug oder andere Veränderungen. Tilgung und Liquidität sind deshalb keine Gegensätze, sondern zwei Aufgaben derselben Planung.

Ein Tilgungssatz lässt sich nur zusammen mit Darlehensbetrag, Sollzins, Sollzinsbindung und Monatsrate sinnvoll lesen. Für einen Vergleich sollten außerdem die voraussichtliche Restschuld zum Ende der Bindung und die angenommene Gesamtlaufzeit ausgewiesen sein.

Hilfreich ist ein Tilgungsplan. Er zeigt für einzelne Zeitpunkte, wie viel der Zahlungen auf Zinsen und wie viel auf Tilgung entfällt. Dadurch wird sichtbar, dass die anfängliche Tilgung nicht über die gesamte Laufzeit gleich bleibt.

Fragen Sie bei Angeboten außerdem nach den Annahmen hinter der Berechnung. Ist eine Sondertilgung bereits eingerechnet? Wurde ein gleichbleibender Zins über die gesamte Laufzeit unterstellt, obwohl die Sollzinsbindung früher endet? Solche Annahmen können Ergebnisse vergleichbar wirken lassen, obwohl sie unterschiedliche Unsicherheiten enthalten.

Ein häufiger Denkfehler ist, nur die niedrigste Rate zu vergleichen. Ein zweiter besteht darin, den anfänglichen Tilgungssatz ohne den Sollzins und die Sollzinsbindung zu betrachten. Auch eine hohe mögliche Sondertilgung ist kein Vorteil, wenn voraussichtlich kein Geld dafür verfügbar sein wird.

Ebenso wenig sollte eine möglichst schnelle Entschuldung zum alleinigen Ziel werden. Die Finanzierung muss im Alltag tragbar bleiben. Ein guter Vergleich macht deshalb Annahmen und Folgen sichtbar, statt eine einzelne Zahl zum Sieger zu erklären.